Si l’aérien, l’hôtellerie ou les produits sucrés doivent s’attendre à des hausses de taxes dans le budget 2025, la fiscalité immobilière va avoir droit à une cure d’amaigrissement. Le ministre des Finances Warren Dexter veut faire baisser de 11% à 7% les frais d’acquisition que les notaires collectent pour le compte du Pays à chaque achat d’appartement, de maison ou de terrain. Les primo-acquérants et les ventes en Vefa, en revanche, perdraient leurs avantages, au profit d’aides plus ciblées sur les ménages à faible revenu.

À lire aussi :

• Obésité : le Pays veut faire bondir la TVA sur les produits gras et sucrés
• Une taxe sur les voyageurs internationaux dès 2025
• Refonte des taxes hôtelières : Pays et communes veulent leur part de « l’essor touristique »

Sucre, tourisme… Et immobilier. Parmi la quinzaine de propositions de réformes mises sur la table des organisations patronales ces dernières semaines, Warren Dexter en a réservé une poignée à la fiscalité des ventes et achats d’immeubles ou de terrains. L’ancien conservateur-receveur des hypothèques est un fin connaisseur du sujet, et avant même sa nomination, il avait fait des propositions de modifications du « mille-feuille » de droits et taxes qui concerne le secteur. Sa conviction : la lourdeur des « frais de notaire » – l’expression regroupe les diverses ponctions collectées par les notaires au nom du Pays, mais leurs propres émoluments n’en constituent qu’une petite partie – participe à la sclérose du marché immobilier tahitien.

7% pour toutes les ventes

« Aujourd’hui, le total des droits, en tout cas le droit commun, c’est une taxation à 9 et 11 % sur le prix des transactions. C’est énorme, commente le ministre qui était lundi sur le plateau de Radio1 pour développer des propositions fiscales qui restent à débattre. Si vous allez voir dans les autres pays, on est à la moitié. En métropole, ils sont, je crois, autour de 5 %. Donc la demande des notaires depuis des années, c’est de revenir à des taux de taxation qui soient plus raisonnables ».

Sa double idée : supprimer purement et simplement les droits de publicités foncières qui peuvent atteindre 2% et harmoniser les droits d’enregistrement qui font aujourd’hui l’objet d’un barème par tranche (7% jusqu’à 25 millions de francs, 9% au delà). Cette progressivité n’aurait, pour Warren Dexter « plus de pertinence ». Les droits d’acquisition tiendraient donc, dans le droit commun, en un taux : 7%, pour toutes les ventes.

Demi-tour sur les primo-acquérants

Toutes les ventes, et même certaines qui bénéficient aujourd’hui d’un taux réduit. Premier avantage que le nouveau ministre veut supprimer : celui des primo-acquérants, que son prédécesseur Tevaiti Pomare, dont il était un des conseillers, s’était attaché, au contraire, à renforcer. Aux termes de la dernière loi fiscale, votée en avril 2024, après des remous politiques et une annulation par le Conseil d’État, les particuliers qui achètent leur premier bien pouvait bénéficier d’une exonération complète des droits d’enregistrement et de seulement 1% de droits de publicité foncière pour les 40 premiers millions de francs de leur achat (25 pour les terrains). Pour le reste du prix, c’est un taux réduit de 9% qui s’applique. La disposition, qui relevait largement les plafonds et abaissait les taux de taxation, devait faciliter l’accès à la propriété des jeunes ménages. Warren Dexter, lui, propose de taxer ces même ménages comme tout le monde, avec 7% de droits d’enregistrement dès le premier franc.

Une question de « justice fiscale » assure le ministre. « Vous avez des primo-acquéreurs qui n’ont pas besoin d’être aidés, qui ont clairement les moyens. Donc pourquoi leur appliquer ce petit taux de 1 % ? interroge-t-il. L’idée, c’est de mettre fin à ça et par contre de compenser en abondant davantage l’enveloppe de l’AIM, l’aide à l’investissement des ménages. C’est un dispositif d’aide directe aux ménages qui en ont vraiment besoin ». Le ministre ajoute que ces mêmes particuliers pourront profiter de taux de crédits plus intéressants auprès des banques, à qui va être proposé une baisse d’impôt basée, justement, sur les réductions des taux qu’elles consentent.

Réduction d’impôts bancaires contre meilleurs taux d’intérêt

Moins d’impôts bancaires en échange de taux plus avantageux ? Yvonnick Raffin avait tenté l’expérience avec sa baisse de l’impôt sur les sociétés conditionné à des octrois de crédits plus favorables… La mesure avait été boudée par les établissements de la place, principalement pour des raisons juridiques. « Mais l’approche était différente, les banques devaient s’engager contractuellement, note l’actuel ministre. Le dispositif qu’on propose est clairement fléché c’est-à-dire qu’en fin d’exercice, les banques vont nous dire quelle perte elles ont consenti sur la non perception du taux d’intérêt et il y aura une compensation en termes de réduction de l’impôt sur les sociétés. On aura la possibilité d’avoir un meilleur suivi ».

Le neuf assujetti à la TVA pour faire « baisser le prix du mètre carré »

Les autres perdants dans cette grande uniformisation des « frais de notaire », ce sont les acheteurs de biens neufs ou sur plan (Vefa). Eux aussi bénéficiaient jusqu’alors de taux réduits (7% environ contre 11 à 12% au total pour des biens anciens) mais perdront cet avantage pour être rattachés… à la TVA immobilière et ses 9%.

Aujourd’hui aucune cession d’immeuble n’y est soumise. Par conséquent le dernier maillon de la chaîne de TVA lors d’une construction n’est pas l’acheteur, mais le promoteur ou le maitre d’œuvre, qui doit payer la taxe à ses prestataires et fournisseurs, mais qui ne peut pas la récupérer. La TVA est donc, aujourd’hui « répercutée dans les prix du mètre carré », explique le ministère des Finances. En proposant d’assujettir à la TVA immobilière aux premières cessions d’immeubles neufs – en lieu et place des droits d’enregistrement – Warren Dexter espère faire baisser le prix du bâti. Là encore, pour compenser les effets de cette suppression d’avantage pour les acquéreurs à faibles revenus, le ministre se réfère au renforcement de l’AIM et aux nouveaux dispositifs de soutien au crédit immobilier qui préfigurent, peut-être un futur travail sur des prêts à taux zéro.

Malgré ces deux exceptions – les achats par des primo-acquérants et les achats d’immeubles neufs – la tendance générale de ces propositions fiscales pour le budget est très clairement à la baisse. Le ministre de l’Économie et des Finances, qui a aussi prévu plusieurs nouvelles recettes dans son pack fiscal, ne chiffre pas à ce stade les pertes de finances publiques liées à cette réforme. Mais en matière de droit d’enregistrement et d’acquisition, les chiffres peuvent grimper vite : en 2023, les notaires du fenua ont collecté pas moins de 5,6 milliards de francs pour le Pays.